Les questions que se posent vraiment les acheteurs à Dubaï
Des réponses courtes, tirées du registre du Dubai Land Department. Information, et non conseil en investissement, que nous ne sommes pas habilités à donner.
Un étranger peut-il acheter un bien immobilier à Dubaï ?
Oui, dans les zones dites de pleine propriété (freehold), ce qui couvre la plupart des quartiers sur lesquels portent les questions : Dubai Marina, Downtown, Palm Jumeirah, Business Bay, Dubai South et bien d'autres. La propriété est pleine et entière, sans obligation de résider aux Émirats ni sponsor local. Hors de ces zones, il s'agit d'un droit d'usufruit ou d'un bail de longue durée.
Quel apport faut-il pour acheter à Dubaï ?
Pour un résident non ressortissant achetant un bien livré avec un crédit, le minimum habituel est de 20 % du prix en dessous de 5 millions d'AED, et de 30 % au-dessus. Les autres frais d'acquisition s'ajoutent à cela, et c'est la partie que l'on oublie. Dans le neuf sur plan, c'est l'échéancier du promoteur qui s'applique, pas les conditions d'une banque.
Quels sont les frais réels à l'achat à Dubaï ?
Les frais de mutation du Dubai Land Department s'élèvent à 4 % du prix de vente, auxquels s'ajoutent l'émission du titre de propriété, la commission de l'agent (2 % en général) et les frais d'enregistrement auprès du trustee. Avec un crédit, comptez aussi les frais de dossier bancaire, d'inscription de l'hypothèque et d'expertise. Prévoyez environ 6 % à 8 % au-dessus du prix, et non 4 %.
Quelle différence entre le prix affiché et le prix enregistré ?
Le prix affiché est celui que le vendeur demande dans son annonce. Le prix enregistré est celui qui a réellement été payé et inscrit auprès du Dubai Land Department lors du transfert. Le premier est une opinion, le second est un fait. Tous les chiffres que nous publions sont de la seconde catégorie.
Quel rendement locatif réaliste à Dubaï, brut ou net ?
Le rendement brut correspond au loyer annuel divisé par le prix d'achat, et c'est à cela que renvoient presque tous les chiffres cités sur le marché. Le rendement net en déduit les charges de copropriété, la vacance locative, la gestion et l'entretien : il est généralement inférieur d'un à deux points. Nous calculons le rendement brut à partir des contrats de location enregistrés auprès d'Ejari rapportés aux prix de vente enregistrés, et nous précisons qu'il est brut.
À combien s'élèvent les charges de copropriété à Dubaï, et pourquoi comptent-elles ?
Elles sont facturées en dirhams par pied carré et par an, et varient fortement d'un immeuble à l'autre : d'environ 10 AED dans une tour simple à plus de 30 AED dans une résidence très équipée. C'est le poste le plus souvent omis des calculs de rendement : un écart de 10 AED par pied carré sur un appartement de 1 000 pieds carrés représente 10 000 AED par an en moins sur votre revenu net.
Comment obtenir le Golden Visa par l'immobilier à Dubaï ?
La voie immobilière vers le Golden Visa de dix ans commence à un bien d'une valeur de 2 millions d'AED ou plus. Le bien peut être livré ou sur plan, et les biens financés par crédit sont éligibles sous certaines conditions. Les autorités font évoluer ces conditions, vérifiez donc le détail en vigueur auprès des canaux officiels avant d'y adosser une décision d'achat.
Y a-t-il des impôts sur l'immobilier à Dubaï ?
Il n'existe ni taxe foncière annuelle, ni impôt sur les plus-values, ni impôt sur le revenu personnel applicable aux loyers à Dubaï. Le principal coût public est la taxe de mutation de 4 % à l'achat. Vous pouvez néanmoins être imposable dans votre pays de résidence fiscale, et cela relève d'un comptable, pas de nous.
Comment vérifier le sérieux d'un promoteur avant d'acheter sur plan ?
Regardez ce qu'il a livré plutôt que ce qu'il a annoncé : projets achevés, projets annulés, et le taux d'annulation entre les deux. Vérifiez que le projet dispose d'un compte séquestre (escrow), obligation légale pour la vente sur plan à Dubaï. Nous publions ces chiffres promoteur par promoteur, depuis le registre.
D'où viennent vos données ?
Du registre du Dubai Land Department : les ventes enregistrées et les contrats de location enregistrés via Ejari. Nous n'utilisons ni prix d'annonces ni estimations de modèles. Lorsque nous ne disposons pas d'un chiffre, nous le disons plutôt que de le deviner.
Est-ce gratuit, et comment gagnez-vous de l'argent ?
Les données sont gratuites. Nous ne prenons aucune commission sur les transactions et aucun promoteur ne nous rémunère, ce qui fait que nous n'avons aucune raison de vous orienter vers un bien en particulier. Lorsque nous vous mettons en relation avec un agent, c'est l'agent qui nous paie, pas vous.
Une question sur votre immeuble, votre quartier ou votre dossier ?
Écrivez au +971 52 173 5920 sur WhatsApp et posez n'importe quelle question sur l'immobilier à Dubaï, ou collez le lien d'une annonce : vous recevez une réponse tirée du registre en quelques secondes. Gratuit, sans application et sans compte.
