Las preguntas que de verdad se hacen los compradores en Dubái
Respuestas breves desde el registro del Dubai Land Department. Información, no asesoramiento de inversión, que no estamos autorizados a dar.
¿Pueden los extranjeros comprar vivienda en Dubái?
Sí, en las zonas designadas de propiedad plena (freehold), que abarcan la mayoría de las zonas por las que se pregunta: Dubai Marina, Downtown, Palm Jumeirah, Business Bay, Dubai South y muchas más. La propiedad es plena, sin necesidad de residir en los Emiratos ni de un patrocinador local. Fuera de esas zonas, lo que se adquiere es un usufructo o un arrendamiento de larga duración.
¿Qué entrada necesito para comprar en Dubái?
Para un residente no nacional que compra vivienda terminada con hipoteca, el mínimo habitual es el 20 % del precio por debajo de 5 millones de AED y el 30 % por encima. Los demás gastos de compra se suman a esa cifra, y son la parte que se olvida. En obra nueva sobre plano rige el plan de pagos de la promotora, no las condiciones de un banco.
¿Cuáles son los costes reales de compra en Dubái?
La tasa de transmisión del Dubai Land Department es el 4 % del precio de venta, más la emisión del título de propiedad, la comisión del agente (habitualmente el 2 %) y las tasas de registro ante el trustee. Con hipoteca, añada la comisión de apertura, el registro de la hipoteca y la tasación. Calcule entre un 6 % y un 8 % por encima del precio, no un 4 %.
¿Qué diferencia hay entre el precio anunciado y el precio registrado?
El precio anunciado es lo que pide el vendedor. El precio registrado es lo que realmente se pagó y quedó inscrito en el Dubai Land Department al transmitir. El primero es una opinión, el segundo es un hecho. Todas las cifras que publicamos son del segundo tipo.
¿Qué rentabilidad de alquiler es realista en Dubái, bruta o neta?
La rentabilidad bruta es el alquiler anual dividido entre el precio de compra, y casi todas las cifras que circulan en el mercado son de ese tipo. La neta descuenta los gastos de comunidad, la desocupación, la gestión y el mantenimiento, y suele ser entre uno y dos puntos porcentuales inferior. Nosotros calculamos la bruta a partir de contratos de alquiler registrados en Ejari frente a precios de venta registrados, y decimos que es bruta.
¿Cuánto cuestan los gastos de comunidad en Dubái y por qué importan?
Se cobran en dírhams por pie cuadrado y año, y varían mucho de un edificio a otro: desde unos 10 AED en una torre sencilla hasta más de 30 AED en una con muchas instalaciones. Son la partida que más se olvida al calcular rentabilidades: una diferencia de 10 AED por pie cuadrado en un piso de 1.000 pies cuadrados son 10.000 AED al año menos de ingreso neto.
¿Cómo se obtiene el Golden Visa a través de la vivienda en Dubái?
La vía inmobiliaria al Golden Visa de diez años parte de un inmueble de 2 millones de AED o más. Puede estar terminado o sobre plano, y las viviendas hipotecadas cumplen bajo ciertas condiciones. Las autoridades actualizan esas condiciones cada cierto tiempo, así que confirme el detalle vigente por los canales oficiales antes de basar una compra en ello.
¿Se pagan impuestos por la vivienda en Dubái?
No hay impuesto anual sobre bienes inmuebles, ni impuesto sobre plusvalías, ni IRPF sobre el alquiler en Dubái. El coste público principal es la tasa de transmisión del 4 % en la compra. Aun así, puede tener obligaciones fiscales en su país de residencia fiscal, y eso es una pregunta para un asesor, no para nosotros.
¿Cómo compruebo el historial de una promotora antes de comprar sobre plano?
Mire lo que ha entregado, no lo que ha anunciado: proyectos terminados, proyectos cancelados y la tasa de cancelación entre ambos. Compruebe que el proyecto tiene cuenta escrow, requisito legal para la venta sobre plano en Dubái. Publicamos esas cifras por promotora, tomadas del registro.
¿De dónde salen sus datos?
Del registro del Dubai Land Department: ventas registradas y contratos de arrendamiento registrados mediante Ejari. No usamos precios de anuncios ni estimaciones de modelos. Cuando no tenemos una cifra, lo decimos en lugar de inventarla.
¿Es gratis, y cómo ganan dinero?
Los datos son gratuitos. No cobramos comisión por ninguna operación y ninguna promotora nos paga, de modo que no tenemos motivo para dirigirle hacia un inmueble concreto. Cuando le presentamos a un agente, es el agente quien nos paga, no usted.
¿Una pregunta sobre su edificio, su zona o su operación?
Escriba al +971 52 173 5920 por WhatsApp y pregunte lo que quiera sobre vivienda en Dubái, o pegue el enlace de un anuncio: recibirá una respuesta tomada del registro en segundos. Gratis, sin aplicación y sin cuenta.
